В судебной практике споры о кадастровой стоимости недвижимости и кадастровом учете земельных участков быстро усиливаются . Это связано с тем, что земельный налог и налог на имущество сейчас исчисляются поэтому, исходя из кадастровой стоимости, а учетные данные кадастрового реестра имеют громадное влияние на статус недвижимости. В свежем обзоре судебной практики — оспаривание кадастровой стоимости и регистрации земельных участков и зданий.
1. Кадастровая ошибка права собственности не прекращает
При неправильном образовании из одного земельного надела нескольких, которыми владел различным собственникам, другими словами в ситуации, когда случилась кадастровая ошибка, суд должен указать путь исправления ошибки, а не заканчивать права собственности. К такому решению пришел Верховный суд РФ.
Сущность спора
Гражданка обратилась в суд с иском к другому физическому лицу о признании сведений о расположении границ земельных участков кадастровой ошибкой, признании права собственности отсутствующим. В обоснование своих требований она указала, что на праве пожизненного наследуемого владения ей принадлежит земельный надел, предназначенный для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. В сентябре 2014 года истец определила о наложении границ указанного выше земельного надела и других земельных участков с отдельными кадастровыми номерами. Она сочла, что новые земельные наделы незаконно образованы из принадлежащего ей на праве пожизненного наследуемого владения земельного надела, в связи с чем просила суд обьявить нелегетимными выделы земельных участков в натуре другому лицу в счет земельной доли на праве общей долевой собственности, указав, что решение является основанием для исключения сведений о кадастровом учете указанных выше земельных участков в Государственном кадастре недвижимости.
Решение суда
Решением суда первой инстанции исковые требования были удовлетворены: сведения Государственного кадастра недвижимости о расположении границ земельных участков с кадастровыми номерами были признаны кадастровой ошибкой, а право собственности другого лица на спорные земельные наделы было признано отсутствующим. Апелляционным определением решение суда первой инстанции было оставлено без изменения.
Но Верховный суд в
определении от 21 марта 2017 г. N 55-КГ17-1 с выводами сотрудников не дал согласие и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Судьи подчернули, что по нормам
закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый инженер является лицом, ответственным за уровень качества кадастровых работ, выполняемых на основании договора подряда, и убытки, причиненные третьим лицам в ходе их проведения. Образуемые по итогам кадастровых работ земельные наделы должны соответствовать требованиям гражданского законодательства. Так, установив, что межевой замысел земельных участков с кадастровыми номерами был выполнен с нарушениями:
- требований закона о кадастре;
- требований о подготовке межевого замысла;
- инструкции по межеванию земель;
суду надлежало по требованиям истицы о признании сведений о расположении границ земельных участков кадастровой ошибкой решить вопрос о функциях коммерческой организации, работник которой кадастровый инженер осуществлял формирование и постановку на кадастровый учет спорных земельных участков. Также судом установлено, что ответчик купил право собственности на спорные земельные наделы с кадастровыми номерами на основании контрактов дарения, послужившими основанием для регистрации за ним права собственности в ЕГРП. Данные контракты дарения не оспорены и не обьявлены нелегетимными, в связи с чем право ответчика на указанные в них земельные наделы не может быть признано отсутствующим без разрешения вопроса о законности контрактов, потому, что является нарушением требований
статьи 198 Гражданского процессуального кодекса РФ
2. Размер штрафа за незаконное применение земельного надела от его кадастровой стоимости
В случае если организация возвела на земельном наделе здания, не имея предусмотренных законодательством РФ прав и документов на землю, она должна быть привлечена к административной ответственности. Наряду с этим, размер штрафа может быть уменьшен, с учетом настоящей кадастровой стоимости земельного надела и размера площади объектов недвижимости, которыми владел организации на праве собственности. Так решил Верховный суд РФ.
Сущность спора
В арбитражный суд обратилась коммерческая структура, которую территориальный орган Федслужбы госрегистрации, кадастра и картографии привлек к административной ответственности по статье 7.1 КоАП РФ и назначил штраф в размере 700 тысяч рублей. Истец просил признать данное распоряжение незаконным, потому, что обвинение в применении земельного надела без прав, согласно его точке зрения, является необоснованным в связи с тем, что на этой земле расположены здания, находящиеся в собствености организации на праве собственности. А по нормам, определенным статьей 271 Гражданского кодекса РФ хозяин здания, сооружения либо другой недвижимости, находящейся на земельном наделе, принадлежащем другому лицу, в праве пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным наделом. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном наделе, к другому лицу оно получает право пользования соответствующим земельным наделом на тех же условиях и в том же объеме, что и прошлый хозяин недвижимости. Наряду с этим в статье 35 Земельного кодекса РФ сказано, что при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном наделе, не принадлежащем продавцу на праве собственности, клиент получает право пользования частью этого земельного надела, занятой недвижимостью и нужной для ее применения, на тех же условиях и в том же объеме, что и прошлый хозяин.
Решение суда
Суд первой инстанции поменял распоряжение о привлечении к административной ответственности и снизил размер штрафа до 350 тысяч рублей, в удовлетворении другой части заявленных требований истцу было отказано. Апелляция и кассация с этими выводами дали согласие, а точку в споре поставил Верховный суд распоряжением от 29 ноября 2016 г. N 303-АД16-13561. Арбитры подчернули, что факт применения земли без прав доказан. Потому, что, не обращая внимания на то, что право пользования земельным наделом, на котором расположен объект недвижимости, появляется у нового хозяина недвижимости в силу прямого указания закона в момент госрегистрации права собственности на купленный им объект недвижимости, это не может служить основанием для применения земельного надела площадью больше, чем это нужно для применения собственной недвижимости.
Но, арбитры сочли вероятным назначить штраф существенно ниже пропорций, предусмотренных статьей 7.1 КоАП РФ, учтя кадастровую цена земельного надела и размер площади объектов недвижимости, которыми владел организации на праве собственности.
3. Методические указания по определению кадастровой стоимости признаны законными
Верховный суд РФ признал действующим и не нарушающим ничьи права нормы Методических указаний по определению кадастровой стоимости снова образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного применения либо уточнения площади земельного надела, утвержденных
приказом Министерства экономики России от 12.08.2006 N 222.
Сущность спора
Министерство экономразвития и торговли РФ своим приказом от 12 августа 2006 г. N 222 утвердило Методические указания по определению кадастровой стоимости снова образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного применения либо уточнения площади земельного надела (потом - Методические указания). Нормативный правовой акт зарегистрирован в Министерстве юстиции РФ 15 сентября 2006 года и опубликован для общего сведения 22 сентября 2006 года в "Российской газете", N 212.
Нормами пункта 2.1.17 данного документа найдено, что в случае образования новых земельных участков методом разделения существующего земельного надела (преобразуемый земельный надел) кадастровая цена образуемых земельных участков определяется методом умножения площади указанных земельных участков на удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного надела. Согласно абзацу первому пункта 2.1.18 Методических указаний при образовании новых земельных участков либо земельного надела методом выдела из существующего земельного надела (преобразуемый земельный надел) кадастровая цена образованных земельных участков и преобразуемого земельного надела определяется методом умножения площади указанных земельных участков на удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного надела до его преобразования. Также документом установлен порядок определения кадастровой стоимости образуемых и преобразуемого земельных участков в случае отсутствия кадастровой стоимости преобразуемого земельного надела. Гражданка сочла свои права нарушенными этим положением и обратилась в Верховный суд РФ с административным иском о признании недействительной данной нормы.
Решение суда
Верховный суд первоначально признал нормативный акт действующим, но истица подала апелляционную жалобу. В ответ на которую, Апелляционная коллегия Верховного Суда РФ вынесла апелляционное
определение от 28 марта 2017 г. N АПЛ17-31, которым подтвердила первоначальную позицию по данному вопросу. Судьи указали, что в пункте 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных
распоряжением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316, методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, нужные с целью проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономразвития и торговли РФ по согласованию с заинтересованными федеральными органами аккуратной власти. Следовательно, Приказ принят уполномоченным федеральным органом аккуратной власти в порядке реализации им своей компетенции.
Помимо этого, нормами
статьи 11.7 Земельного кодекса РФ найдено, что при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются пару других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков заканчивается. Следовательно, при распределении исходными являются пару земельных участков. Пунктом 2.1.1 Методических указаний, на который ссылается истица, установлен общий порядок определения кадастровой стоимости земельных участков, в частности в случае образования нового земельного надела, в зависимости от категории земельных участков с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости. Оспариваемыми же пунктами предусмотрено исключение из этого общего порядка только для случаев раздела и выдела земельного надела, при которых используется удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного надела.
4. Поменянная кадастровая цена подлежит внесению в реестр с 1 января
Установленная судом кадастровая цена подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии либо суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п. 11 ч. 2 ст. 7 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Так решил Верховный суд РФ.
Сущность спора
Организация обратилась в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного надела равной его рыночной стоимости, в размере 169 106 000 рублей по состоянию на 1 января 2013 года. В обоснование заявленных требований истец указал, что является хозяином означенного земельного надела, а его кадастровая цена значительно превышает размер рыночной стоимости, тем самым нарушая права и обязанности организации, как плательщика земельного налога.
Решение суда
"судебным вердиктом" первой инстанции в удовлетворении заявления было отказано. После подачи апелляционной жалобы Определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ была назначена судмед экспертиза в целях определения рыночной стоимости земельного надела. Судьи узнали, что кадастровая цена названного земельного надела была найдена по состоянию на 1 января 2013 г. в размере 362 841 772 руб. в соответствии с распоряжением Московской мэрии от 26 ноября 2013 г. N 751-ПП, действовавшего на момент обращения организации в Рабочую группу по рассмотрению споров о итогах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Росреестра от 26 октября 2012 г. N П/481. Организация самостоятельно заказала независимую оценку земельного надела, согласно которому рыночная цена земельного надела по состоянию на 1 января 2013 г. составила 196 106 000 руб., на это было сделано положительное экспертное заключение.
В апелляционном
определении от 14 апреля 2016 г. N 5-АПГ15-96 Верховный суд РФ напомнил, что по нормам статьи 24.18
закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юрлицами , если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в частности методом установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая цена. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии либо суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7
закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". В случае если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в следствии проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно находиться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.
